US Property Guide
미국 집을 사기 전에 알아 둘 것
미국 부동산 거래는 한국과 순서도, 안전장치도, 세금도 다릅니다. 한국 고객이 처음 묻는 것들을 한 페이지에 정리했습니다.
Process
구매 절차 8단계
목적과 예산
거주, 자녀 교육, 투자, 세컨드 홈 중 무엇인지에 따라 지역과 집의 형태가 달라집니다. 현금 매입인지 대출인지도 먼저 정합니다. 비거주 외국인도 대출을 받을 수 있지만 보통 계약금 비율이 높습니다.
매수 측 에이전트 계약
2024년 8월 이후 미국에서는 매수인이 집을 보기 전에 매수 측 에이전트와 보수 조건이 담긴 서면 계약을 맺는 것이 일반적입니다.
자금 증빙
오퍼에는 잔고 증명(proof of funds)이나 대출 사전 승인서(pre-approval)가 함께 들어갑니다. 한국에서 송금할 일정과 경로도 이때 정합니다.
오퍼 제출
가격, 계약금(earnest money), 조건(인스펙션·감정·대출 등 contingency), 잔금일을 담은 매수 제안서를 냅니다. 인기 지역에서는 여러 오퍼가 경쟁하기도 합니다.
에스크로 개시
계약이 성립하면 중립적인 에스크로·타이틀 회사가 자금과 서류를 맡아 관리합니다. 동부 일부 주에서는 변호사가 이 역할을 합니다.
실사
주택 점검(inspection), 감정(appraisal), 권리 조사와 타이틀 보험, 콘도·커뮤니티의 HOA 서류 검토를 정해진 기간 안에 마칩니다.
클로징
잔금을 보내고 서류에 서명·공증하면 카운티에 소유권이 등기됩니다. 계약부터 클로징까지 보통 30~45일, 현금 매입은 더 짧을 수 있습니다.
보유와 관리
재산세, HOA 관리비, 보험을 내고, 임대한다면 관리회사와 미국 세금 신고가 필요합니다.
Korea vs US
한국과 다른 점
| 항목 | 한국 | 미국 |
|---|---|---|
| 중개 구조 | 한 중개사가 양쪽을 함께 중개하는 경우가 많고, 보수는 법정 상한 안에서 정함 | 매도·매수 에이전트가 따로 있는 것이 일반적이고, 보수는 협상하며 매수 측은 서면 계약으로 정함 |
| 매물 정보 | 포털 중심, 호가 위주 | MLS 중심, 과거 거래가·세금·공시 자료가 폭넓게 공개됨 |
| 계약금 | 보통 매매가의 10% | 보통 1~3% (지역·경쟁 상황에 따라 다름) |
| 거래 안전장치 | 등기부 확인과 중개사 확인·설명 | 에스크로, 타이틀 보험, 주택 점검 |
| 계약~잔금 기간 | 보통 1~3개월 | 보통 30~45일 |
| 보유세 | 재산세, 종합부동산세 | 주·카운티별 재산세. 예: 캘리포니아는 취득가 기준 약 1%에 지역 부과금이 더해질 수 있음 |
| 임대 방식 | 전세와 월세 | 월세(렌트)만, 전세 제도 없음 |
| 외국인 취득 | 신고 후 취득 (지역·시기별 허가 요건 확인) | 연방 차원 제한은 거의 없으나, 일부 주는 특정 국가 국적자 제한 규정이 있어 확인 필요 |
| 매도 시 세금 | 양도소득세 | 비거주 외국인이 팔 때는 FIRPTA에 따라 원칙적으로 매매가의 15%를 원천징수 |
Regions
지역별 특징
CA
남가주 · LA와 오렌지카운티
어바인 등 학군이 좋은 계획도시와 한인 생활권이 넓게 형성되어 있습니다. 재산세는 취득가 기준이며, 신규 단지에는 별도 지역 부과금이 붙기도 합니다.
한국 고객 관점학군 · 한인 생활권 · 산불 보험 비용 확인
CA
북가주 · 베이 에어리어
테크 기업 수요로 가격대가 높고, 좋은 학군 주택에는 여러 오퍼가 몰리는 일이 흔합니다.
한국 고객 관점주재원·테크 업계 가족
NY
뉴욕 시티
맨해튼에는 코업(co-op)이 많은데, 이사회 승인이 필요해 외국인은 보통 콘도를 고릅니다. 100만 달러 이상 주택을 사면 매수인이 내는 맨션세가 있습니다.
한국 고객 관점콘도 위주 · 세컨드 홈 · 자녀 유학
NJ
뉴저지 · 버겐카운티와 포트리
맨해튼 출퇴근이 가능하고 한인 생활권이 탄탄합니다. 재산세율은 미국에서 높은 편이라 보유 비용을 미리 계산해야 합니다.
한국 고객 관점한인 생활권 · 높은 재산세
HI
하와이 · 호놀룰루
세컨드 홈과 장기 보유 수요가 많습니다. 토지를 소유하는 방식(fee simple)인지 빌려 쓰는 방식(leasehold)인지 반드시 확인합니다.
한국 고객 관점세컨드 홈 · 토지 소유 형태 확인
TX
텍사스 · 댈러스, 오스틴, 휴스턴
주 소득세가 없는 대신 재산세율이 높은 편입니다. 한국 기업 진출로 주재원 수요가 늘었습니다.
한국 고객 관점주재원 · 주 소득세 없음
For Korean Residents
한국 거주자 체크리스트
- 해외부동산 취득 신고국내 거주자가 해외 부동산을 사려면 외국환거래법에 따라 외국환은행에 신고하고 송금하며, 취득 후에도 보고가 필요합니다.
- 국내 세금해외 임대소득은 국내 종합소득 신고 대상이 될 수 있고, 거주자라면 해외 부동산을 팔 때 국내 양도소득세 신고 대상이 될 수 있습니다.
- 미국 세금임대하면 미국 소득세 신고가 필요하고(ITIN이 필요할 수 있음), 팔 때는 FIRPTA 원천징수가 적용됩니다.
- 보유 구조와 상속비거주 외국인의 미국 상속세 공제 한도는 6만 달러로 매우 낮습니다. 개인, LLC, 신탁 중 어떤 이름으로 살지 미리 설계합니다.
- 자금 출처와 송금송금 한도와 증빙 서류, 환율 시점을 은행과 미리 맞춥니다. 에스크로는 송금인 정보를 꼼꼼히 확인합니다.
- 전문가 연결한·미 양쪽 세무사, 외환 담당 은행, 필요하면 미국 부동산 변호사까지 거래 전에 정해 둡니다.
이 가이드는 일반적인 정보이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 제도와 세율은 바뀔 수 있으니 거래 전에 한·미 전문가에게 확인하세요. 미국 거래는 해당 주 면허를 가진 파트너 중개인이 진행합니다.
Discreet Access · USA
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목적과 예산을 알려 주시면 맞는 지역과 현지 파트너를 소개해 드립니다.